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寫個長貼，各位慢慢看吧& I8 l# Y+ v4 `, S: U

- V% d( O* w- `) p0 b- o0 D剛需理由，換房原因：
! ]' D* B) e" u! U因為住在天通苑，戶口也在這，這里的教育問題大家都清楚哈，沒有小學中學。。。9 R0 N) d: u' f3 B
孩子兩歲了，上學問題出來了，買學區房，但經濟條件很一般，基本沒有存款，親戚也借不到，名下也只有現住的一套房/ g; F# L$ H/ ?/ ]' p* @, |
要想買房，只能賣掉現在住的這套，也就是屬于換房的剛需吧) o% Z- R, N9 g  D5 E" P0 d, e

& o# j. b& }" D) S0 P& c分工：
, _% f8 P9 K9 X7 {賣房：我操作，因為我全職帶孩子，方便讓客戶來看房
- ~0 y$ J# C) n3 r買房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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: K- V0 p8 Y* L- d賣房要求：事先去了幾個大中介，咨詢售價，比較后，在中介開價的基礎上加了幾萬, u0 Q+ \  Z9 r. g5 j+ `
                 因為是換房，要求手續辦的快點，要求買方只能全款或者是商貸
; Q  R8 B* F) X* e5 D7 y2 Q# [: Z+ ^買房要求：要能上學，好學校買不起，買個一般的吧，又要離上班不太遠，基本鎖定東城西城的北方向- E; I1 H, t4 K% e, V2 Q6 W" B
                  大戶型買不起，至少要求一居吧
; I- P1 t) Q2 ?' w, K5 s+ a5 u                  但很重要的一點，因為是換房，而且帶著孩子不方便裝修，所以要求是精裝修的，能直接擰包入住的1 g' O% L. h: a6 z$ @3 C( |8 `' s: }

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最后的成交結果：* J, I) N1 E3 C$ |# W- v
賣房時間：2013年2月18日晚上11點，過戶時間：3月19日
3 I. D3 {8 ~6 j買方時間：2013年2月19日晚上7點    過戶時間：4月7日
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' x8 j* t' S9 E賣房價格：225萬，昌平區天通苑西一區      東西向   3室1廳108平  中裝
& b6 }9 A; S/ Y賣房價格：335萬，西城區馬甸附近  西南向   2室1廳64平   精裝（送全套全新家具家電，有些家具連膜都沒撕開）  
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賣房日記：
7 P2 V7 ~0 J) v1、定售價
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售價是多少呢，先去了鏈家和我愛我家咨詢
: J9 ]1 e, U$ @  ^0 Y得到的結果是，鏈家說能買到220W，讓我開價225W，我愛我家說，能賣到215W，讓我開價220W, s* B4 M; @* ~* b
最后我在中介基礎上加了3W，在鏈接報了228萬，在我愛我家報了223W
5 N5 v! N7 N1 X第2天，問題來了，我又去門口一小中介問了問，說至少能賣到225萬，而且那人提醒我說，你最好要統一在各中介的報價，否則會出現很多問題，我趕緊跑到我愛我家去改價了，改成了228W0 U' P9 X0 |+ B  q4 j: l2 U* U
后來果然出現了一點小問題，就是有中介問我你這是賣223W嗎9 ?( V5 o4 C) D# F
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; C! ^0 I/ r4 f. }0 ]. v這里提醒下賣房的，要統一在各中介的報價0 f4 ]+ |1 e$ P9 |& R1 ]
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2、是否獨家代理
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( x$ v9 N/ p) Q- q7 v雖然只在兩家中介掛房了，但幾天之內很多中介都知道了這房源，很多中介都問我是否要獨家代理% a" |9 P. `. V( Z- J# {: I  Y
當時我也在媽網上發帖咨詢了相關問題，得到的答案是最好不要，因為如果出現房價大漲，獨家的話漲得很困難，中介會從中間阻攔，最后我沒選擇獨家代理
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' s) P( D. V9 S! x# W* r% K但最后成交的是在一家小中介，但成交的過程很糾結啊，拖的時間非常長，耽誤了很多時間，在3月出新政這么揪心的條件下，不斷的催中介快點辦，最后整個過程花了45天，最少拖慢了15天，最后導致我虧損5萬多的稅費，會在后面說明
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" d5 ?& B* |4 w! C總結獨家代理優缺點：
1 |7 Y& g7 u- r3 Y+ ^優點：獨家代理沒有過多的騷擾電話，能得到中介的大力推廣，能保證在規定時間內成交，如果成交不了有中介的違約金" y% h% t# x: o9 t6 _( [1 F1 ~  j- I
          當然如果要獨家代理，建議選取大中介" i6 K9 P- {5 A* L) J
缺點：不能在其他中介成交，導致看房的買主會少，而且聽說如果要漲價，會比較難
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PS：我買的這房，是鏈家的獨家代理，賣主對他們的服務還是挺滿意的，而且當初簽合同時，因為我是換房，收款時間慢，當時賣主不想賣我，最后是鏈家的店主跟賣主談了很久，最后同意賣的，這點我還是挺感激的，雖然中介費貴了點，2.7%，一分錢都不讓少。。。7 O8 {5 E( F( _! |2 u
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1 h% v; T: r' F: k3 L+ N做飯去了。。。。1 f$ z2 A# s2 F/ y) ?" A

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* D2 {. b. C4 j孩子睡著了，繼續哈
) V) s- s+ k0 f1 v; W3、客戶看房) C# R5 b- F1 r$ y  l) f
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因為家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避開12點-下午3點，但很少有中介遵守，這個很是郁悶，要是獨家代理的話，估計會好點，這個值得提的是，我當時在鏈家的一個叫小林的那登記的信息，每次鏈家約人看房，都得通過小林來聯系我，我同意后才能來看房，這點非常滿意，呵呵，如果在孩子睡覺時間有客戶來，小林會短信給我，問我是否合適，很溫馨O(∩_∩)O哈！
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看房其他需要注意的：; a1 B7 H' ]: w
一般看到沒有意向的客戶，比如走馬觀花地看看，匆匆地就走，如果他問是否可談價，我一般說不可以
, n# h9 s. V) d% t* P; p3 V如果還沒有看房，中介就打電話來問是否價格可談，我一般說不可以& ^8 K0 ?$ W! u% n2 t- w% M% d0 G3 f
只有看房很仔細的客戶，來還價，我才答應可談，但我會說便宜的空間不大，但具體能便宜多少，我說等你確定要的時候，咱們再坐下來談，一般如果是真想買的人，他看完房后，一兩天之內一般會叫中介再聯系我的7 F2 T7 U2 _1 y; x, F+ U7 _4 v  z$ S
這個是一個中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……: b9 T% H9 D/ ]! |& G3 v% X  |+ K

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3 m4 R. A4 s+ w1 y4、談價
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我這房子因為是東西朝向，看中的人還是不那么多的2 Z6 _- h6 p' w' s
所以達到談價這個地步的總共也就只有3家
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- ^# {8 ~# q; j. j0 H' M2 ^$ M- _第一家：沒還價7 A( _7 O/ V  I5 ~$ l
是個外地買家，想買給在北京的兒子住，跟中介談好第2天來交定金，也跟中介談好留下什么家具的細節，到最后讓中介算總費用，稅費和中介費什么的，這買家說回家去合計錢是否夠，約第2天來交定金
+ G2 U' E8 s0 d8 w3 ~3 ~9 S9 ], [結果第2天說不來了，合計后，發現差20萬，不夠。。。。4 z( K2 _+ f9 o" i

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第二家：我讓出3萬，出價225W，買家要求222W，沒談攏& T& [+ j0 R, C; \
這家來了7-8口人看房子。。。看完后當時在屋里就跟我談了很久價格，我讓了兩萬226W，買家出價220W，我不同意，走了( v4 Y1 s2 S4 ]. t  N9 U9 \
過了半小時，中介來電話，讓我去店里談，說買家很有誠意
/ U% Q& u2 d# X4 ?: t大冬天的傍晚，我抱著孩子去中介談，最后又讓了1W，變成225W了，買家不同意，只出價222W3 J2 f4 R: C" W* a+ y
我不同意，不同意的價格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房賣掉了，這個時候我時間不夠去買房，買房就得拖到年后，年后政策什么樣，房價什么樣不知道，我寧愿這個最后時刻房子不賣，等過了年再說，最后沒談攏
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) b4 T+ `+ Q5 R第三家：年后大年初六來看房$ Q. P8 E0 z" X; w( C
看完當時就說滿意，跟我還價，同樣我讓兩萬，226萬，買家說回去商量下3 @/ B, h" F- n8 Z3 o7 D
第3天后，中介來電話，約我晚上9點談，談到11點多，最后定價225萬，中介提出簽合同，沒曾想買家沒帶定金。。。。
1 x) e3 @) Z: D( S+ B最后再約第2天，買家要求又是晚上9點。。。累死我算了，白天帶孩子，晚上9點剛好孩子睡著，還要談這大事
: }4 b4 D, x& G5 c簽合同，商量各種細節，最后晚上1點多完事。。
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; N% [6 u: Y4 o! k7 O  i, t( u5、定金
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% S; ^/ T: `5 q+ J; \3 o, W225W的房，沒想到買家只同意給4W的定金。。。
) v9 H) u/ v7 m6 k+ D這個問題，在一般賣房的是沒什么問題，但我是換房，買家只給我4萬定金，那我買房時也只能給別人4W的定金，這樣如果買我房子的人毀約，我也買不起房，我也必須違約，這樣我把收的定金剛好賠給了賣我房的房主。。。這樣算下來我才不吃虧! K5 `+ W. P2 Z) P3 v# M
但城里的房子很走俏，4W的定金根本壓不住房價的飛漲
  Z" g4 V% Y0 M最后我對買我房子的一通死磕，最后同意給我10W的定金。。。半夜11點多，去取了10W的現金。。: _0 H+ S2 m: x) q) a

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/ f8 }8 p% P% e* L2 u賣房日記到此為止，比較啰嗦，哈哈，文字組織能力很差，看得頭疼別怪我哦
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6 j- L- K9 D- g6 b1 u買房日記: {* X+ m! m% h; K0 y" r
1、選中介4 B3 \; U" |3 ]2 X" i
大家都知道，小中介費用便宜，大中介貴，但我這人膽小，害怕被騙，最后選大中介9 v5 o  b7 |& L. h/ @+ \
開始在鏈家的官網和我愛我家的官網找房源，最后比較的結果是：# _& v" i9 p) n
我愛我家有點不靠譜哦，大部分的房源房價都不是最新的，要么是幾個月前的價格，要么就是已經賣掉了，他們網上的房源更新的比較慢9 x4 f! I: [  r
鏈家的房源還是比較靠譜的，一般看中的打電話過去，價格變動不大
& b" U* k0 G9 g' Q3 q( J* A綜合比較，最后選擇在鏈家購買，當然中介費不讓還價，很郁悶
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2、選地點：! \$ g, s( x, F2 `4 c1 \6 D
考慮到上班的問題，孩子上學的問題，上班離東城更近，但聽說西城教育更好5 F, N. @6 c/ p& w! X
最后綜合地考慮，定的是東城的東北向 和西城往北的方向5 B: O0 }- Y& o7 r

. L3 u6 C  `8 T; P2 H# B- _3、看房' {) Z! I8 L4 i6 r. E) p: }$ G
先跑到東城的東北方向，實地考察，鎖定幾個小區，大冬天的，洋爸在外跑了一天，導致的結果是感冒1禮拜。。。
0 Q5 D; J$ x- g* P每天晚上網上看房源，只要裝修稍微好點的，價格能接受的，一律打電話約看房，O(∩_∩)O~) N3 S1 m" g: c4 ^* z3 ]9 G
先后也看中了不少房子，但都因為我這邊賣房還沒賣掉，遲遲不敢下定
% K8 ?9 s6 m( t6 [4 m8 J其中中間有套房裝修價格都非常滿意，但是有個缺點，是法院拍賣房，中介一直保證沒問題，我膽小，不敢貪這便宜。。。; A/ F! R$ K8 A- c( e
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這里提醒下換房的：換房最好要先賣掉手里的，簽了賣房合同，再去簽買房合同，這樣風險小點哦& B1 ?: w1 u: C
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繼續說看房哈
% e- g' L. `# o* i0 n2月18日，終于賣掉了房子，第2天，洋爸就跟打了雞血似的，開始到處看房，最后中介推薦了一套剛推出的新房源，也就是我買的這套房，精裝修完只住了1禮拜，然后空置兩年，送全新家具家電，這個美啊，洋爸在外面遙控我趕緊上網看房源照片，然后趕緊商量是否下定，再經過半小時的商議后，決定拿下: C+ M  z: T7 v
但這套房是獨家的房源，房主要求一周只能周四和周六集體看房，今天才周2，約房主看房，房主不同意，但如果等到周四集體看房，到時候很多買主一起看，肯定會出現坐地起價的情況，最后中介對房主軟硬兼施，說買主非常有誠意，帶著定金來看房的，最后房主來了，我抱著孩子，背著昨天半夜收到的10W現金定金，打車到那，跟我老公匯合，到實地去看了后，非常滿意，立馬要求簽約
) ]7 Y- ~$ n2 q, P9 Q) I8 T7 c# }簽約過程談細節時，房主反悔了，說我這是換房，整個過程太慢，要我賣的房過完戶，買的房才能開始辦手續，很耽誤時間，他拿到房款時間太長，不同意賣過我，而且已經走出中介
. \5 V8 n4 m4 x9 s6 J6 @- ?2 f我很失望啊啊啊 。。。。3 U: S, l; R- @$ T
中介安慰我說，在這再等半小時
( M# g8 d0 n2 e4 }/ E然后中介的店長出動，去攔住房主，一通思想工作。。。具體說什么不知道，我只知道說了說買主也不容易，為了孩子，大冷天帶著孩子，背著定金來的，非常有誠意買，反正最后工作做通了，繼續簽約。。% ]9 S9 w, B& u. y1 T, F- \) U6 B
房主雖然同意 賣給我，但也開出了條件，說房價不讓還了，然后一定要過戶了才給鑰匙，雖然他房一直空著
& r# U/ `1 Z, X- W' ?* x8 K# ?我通通都答應，只要您同意賣，O(∩_∩)O哈哈~
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最后晚上7-8點，簽完合同7 I) R- b- O" L8 g: Y

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# p7 m4 Z6 ^- P7 Y% @. q買賣房手續* f- ?: a' W% g# H

- P' y. T% L, k8 i1 I9 w0 H+ l1、揪心的3月
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- X7 J1 B4 X% i因為我是換房，先賣掉，再買，按理說是剛需啊，這時政策還沒出呢，2月中旬
  D5 o! h4 G6 B# V. |2 j所以最好的方法是，賣房手續先辦，等賣房過完戶后，買房開始辦手續，這樣我就算首套了，可以低稅，還可以使用公積金貸款，很是高興7 J7 L! p. p6 r, v+ z
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沒想到剛過半月，3月1日來了。。。這個擔心啊，我賣的房是滿5唯一房，買家沒事，但我買的房可不是唯一，這個20%算下來是50-60萬呢，這還得了，嚇的不輕。。。: E2 r5 O/ w& o4 e* N
經過跟中介的一番商量后，決定不等賣房手續辦完，就先辦買房手續了，這樣我就只能算2套了，被政策深深地傷害了，多花了5W的稅費，而且2套還只能用商貸，執行1.1倍利率，損失了無數的利息。。。4 Z5 W% @9 X6 `" E  Q' F. u
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( O- y% G- a2 R+ J( ~整個3月，整天提心吊膽地過日子，不知道這個細則到底哪天出來，也不知道是否會繼續被傷害。。。' j7 ?2 M7 F3 J8 s5 L
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2、買賣房手續. x- j! t: C6 B" Y6 u

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( u3 \# ?9 Y5 e3 g9 D' N/ K賣房是在一個小中介，這個非常失敗啊，后悔啊* i) V# j/ z" \. E4 w# j! w
小中介還是很不正規，辦手續的過程也不熟練，當然我事先要是知道可以先辦哪個就好了
3 t% x  n, i9 P$ Z: R先買家資格審查，結果需要5個工作日出來，出來后就可以做網簽了，這個中介自己在網上填寫，很快就能做好
2 x& [: t1 Q; J: K+ _, Q這步沒有疑問
1 f- x" E9 Y6 {: S- w6 _. U網簽后，中介約銀行面簽，面簽完了，中介約評估，敗筆在這里，我也是事后才知道了（后來我買房在鏈家操作的，就是提前做評估，我才知道可以這樣，不耽誤時間）. |$ k$ z4 m$ z4 w  \' u
其實評估是可以在簽完購房合同就可以做的。。。但這小中介沒有，做評估到最后出評估報告一般需要5個工作日左右
! G: ?$ n' d( `/ [9 L資格審查也是5個工作日，要是評估和資格審查一起做的話，就不會耽誤時間了。。。
* `1 L/ g; O; a6 w4 }! P5 ]這小中介，最后評估沒提前做，而且評估找的什么破評估單位，足足花了10天才評估完。。。耽誤了10天，在跟政策賽跑時，被耽誤了10天，罵人的心的有了，但這時埋怨歸埋怨，還不能跟中介鬧翻，否則得罪了還更麻煩
- O& y0 q6 b, {4 J! s" F" @評估完后，銀行批貸，這個需要5個工作日，批貸后，可以過戶了，過戶后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10個工作日2 D* D! R, O) W# W
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# ^2 e+ X1 @" s, e6 G
最后總結寫下，省得看的復雜：. j9 _" [4 H# G8 d0 c

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手續過程如下：
( s/ P4 }6 E% O1、簽訂買賣合同
4 h  K! ]' e# W9 I& n3 V5 {2、買家做資格審查（同時賣家房做評估)，需要5個工作日出結果- a% J# Q& Q! V3 S: x
3、網簽合同# f2 \, a+ D5 t- P  v9 K% O
要是全款的話，這時就可以去交稅付房款過戶了+ @0 o: D+ D: a) ?, |# o) G& V9 T
如果需要貸款，繼續下面的- ^# S$ B$ s) }5 D6 B: \$ \- T; F
4、面簽，等銀行批貸，需要5個工作日8 D3 _. M1 N( r$ N
5、批貸后，去交稅，交完就可以過戶了' Q2 [; [& j4 {- {; W
PS：在出新政這種特殊時刻，銀行面簽完，就可以先交稅了，交完稅，就算出了新政也不怕* f: S" e2 W) E) h' A; t) E

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8 c' S" L( O5 G/ j; u  U8 F  m' L0 |  D" S8 L$ g9 R6 L) Q

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這層寫點什么呢，好好想想。。。當做補充層吧
9 k6 O( m( h1 a話說這么詳細，能評個精華么，我貌似還沒有精華帖呢，雖然我不開團
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有什么問題盡管問吧，等我想到其他問題來補充1 B- F8 G; J, K! j

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想到個問題，提醒賣房的注意哦：4 ]; ]. N7 G% ^$ D
當心全款買房的人
; r7 S; e1 F# G2 b: |因為我換房，特別想碰到全款買房的，這樣辦手續快，但有時候幸福來的太快，當心沖昏了頭。。。
7 O% x3 W& h8 _! X$ d' Y有天，一中介帶一中年女來看房，走馬觀花地看了會，走了，過半小時，中介說這大姐看中我家房了，要全款買，問能便宜嗎，我說全款買，可以便宜兩萬，但中介了太貴了，要我便宜13萬，也就是215萬，并且說這大姐現在名下有兩套房，現在不符合國家購買房的資格，說她正在賣房，需要等她賣掉了才能辦理過戶手續，但可以先給我全款。。。9 o/ v& l' o: d) ^* e
我立馬警覺，全款給我，不著急過戶，還說只要簽個全款購買合同，不需要網簽什么的，等半年后過戶
- X' {' k: y5 m1 E0 m. n2 U換個角度想，假如我買房，全款給了別人，確不過戶，對于買家來說，很大的風險
5 b7 t+ g0 {5 x' J- m怎么會出現這種事，立馬想到了，是中介想吃差價，低價買我的房，然后不過戶，利用這半年時間，等找到真的買家，再來找我過戶，這坑人的損招
9 d# a! z: m2 w4 j, j而且這中介被我拒絕后，第2天還來死纏爛打，還說我這房子賣不了多少價，也就215W而已，勸我出手3 ]0 L2 m$ I; r  ?( e
最后這中介被我拉入黑名單，以后只要是這中介帶的客戶，我一律不讓看房# ~# j  J$ ]7 N, f) b' F% I1 |

! N" N4 o: x. X$ {8 l8 l, E/ o. p又想到個問題，哈哈，想到了就寫點/ P" Q  Y& G3 ~! I& d. F
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6 J2 ]- c5 b3 T/ R# K簽合同確定首付時間：
. y0 r: e8 g6 A對于換房的我來說，需要賣房的錢來當首付，最好要約定早點拿首付，而賣房時，要約定晚點給首付，因為我要收到全部尾款后，買房首付才夠, {/ _7 e# Q& a

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+ J. t( n8 Y* [* Z簽合同約定的交鑰匙時間：
4 i* B( [& t$ |賣房時，要約定晚點交房，因為我要等買房拿到鑰匙才能騰房，所以一定要算好足夠的時間
% n9 J5 H5 n7 h: k買房時，需要能早拿到鑰匙，但我那房的賣主死活不松口，一定要過戶才給鑰匙，最后沒辦法，我只能妥協
. W' Y( q- U" ~& A2 a  t! o8 T  M4 \7 x我老公一同事，也是最近買的房，房主就開出霸王條款，要過完戶半年之后才騰房，因為屋里有出租戶，但在大漲的房價面前，也只能忍受，你不買自然有人買，他現在就已經過完戶，但鑰匙沒拿到
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chq0923

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這層留著搬家用，等搬完后再來補

chench媽

寶媽太牛了，寫的好詳細啊，想換房的麻麻都來看看，能學到不少經驗

小右的春天

坐等下文，吃了飯快回來寫啊

破繭成蝶0311

期待后續，羊羊媽加油

小樹的草窩

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

淘淘之媽咪

你干了這么一件大事啊

chq0923

回復 淘淘之媽咪 的帖子, R. E  ~* j  @+ v6 U
4 V0 j2 \* a' K* I" W% c1 a- Q
O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

回復 chench媽 的帖子& B* n5 q( w6 g8 c6 ]* `
( X$ Y- S& X: C8 X1 X1 u: \7 Y
基本寫完了，謝謝捧場哈

chq0923

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基本寫完了，謝謝捧場哈

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( P& `& s$ M7 W$ z9 P) A4 g基本寫完了，謝謝捧場哈

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5 z- u4 Q' x' ~- B基本寫完了，謝謝捧場哈

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2 u9 s% p" a1 ]7 Y0 w基本寫完了，謝謝捧場哈
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chq0923

賣房的話還是不要中介獨家代理的好，渠道多一些比較好

有好有壞的，要慎重

zhusinuo

話說lz買房如果要交20%也不是5、6十萬，是差價的20%不是全款的20%哦
4 `6 c" A: ?$ U8 r! c% A如果是按全款收是按1%的
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